Das neue Bürokratieentlastungsgesetz im Mietrecht

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Mit dem zum 1. Januar 2025 in Kraft getretenen IV. Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) wurden auch Änderungen im Mietrecht vorgenommen, die erhebliche Erleichterungen für Mieter und Vermieter mit sich bringen sollen. Doch ist das tatsächlich so?

Die wohl bekannteste Neuregelung ist die Ersetzung der Schriftform durch die Textform für Gewerbemietverhältnisse in § 578 Abs. 1 S. 2 BGB.  

Nach dieser Neuregelung soll künftig bereits die Textform, für länger als ein Jahr geschlossene Mietverträge, ausreichen. Für bereits bestehende Mietverhältnisse gilt eine Übergangsfrist von einem Jahr. Nach Ablauf der Übergangsfrist – ab dem 1. Januar 2026 – gilt die neue Regelung dann auch für Altverträge.  

Ebenso gibt es für die Betriebskostenvereinbarung neue Regelungen. So wurde der bereits vom BGH seit Jahren zugesprochene Anspruch des Mieters Belege der Nebenkostenabrechnung einsehen zu dürfen in § 556 Abs. 4 S. 1 BGB gesetzlich festgeschrieben. Nach dessen Satz 2 soll der Vermieter die Belege künftig auch elektronisch bereitstellen dürfen.

Für Verwirrung mag hingegen der neue Abs. 5 des § 556 BGB sorgen. Demnach sei eine zum Nachteil des Mieters von Abs. 1, Abs. 2 S. 2, Abs. 3 oder Abs. 3a abweichende Vereinbarung unwirksam. Nicht erwähnt wird dabei der soeben genannte § 556 Abs. 4 BGB.

Dies könnte den Vermieter dazu verleiten, die Einsichtnahme der Belege vertraglich auszuschließen. Dagegen sprechen indes gute Gründe, dass es sich hierbei um ein Versehen des Gesetzgebers handelt, der es übersehen hat den neuen § 556 Abs. 5 entsprechend anzupassen. Andernfalls hätte dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zur Folge, dem es dann nur noch möglich wäre, die Nachforderungen pauschal zu bestreiten. Für ein wirksames Bestreiten und das Erheben von qualifizierten Einwendungen wird jedoch gerade eine Einsichtnahme verlangt.  

Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte hinsichtlich dessen urteilen werden.  

Als weitere Erleichterung ist mit in Kraft treten des BEG IV eine Verkürzung der Aufbewahrungsfrist für umsatzsteuerlich relevante Dokumente des Vermieters von zehn auf acht Jahre erfolgt.  

Zudem soll ein Mieter, durch die Neuregelung des § 574b Abs. 1 BGB, seinen Widerspruch gegen die Kündigung des Vermieters nun auch in Textform erklären können.

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Fazit

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Die Abschaffung des Schriftformerfordernisses wird die Praxis sowie Gerichte zukünftig vor neue Herausforderungen stellen. Der Schutzzweck des strengen Schriftformerfordernis galt vor allem Käufern von Gewerbeimmobilien, die nach Ankauf einer Immobilie Kraft Gesetz in die Stellung des Vermieters eintraten (§ 566 Abs. 1 BGB). Wenn der Käufer sämtliche Vertragspflichten übernehmen muss, ohne diese verhandelt zu haben, soll er sich zumindest lückenlos über alle wesentlichen Vertragsinhalte informieren können.

Der Schutzzweck galt jedoch auch innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses. Wurde die Schriftform nicht eingehalten, konnte eine Partei trotz Festlaufzeit den Mietvertrag im Rahmen der ordentlichen Kündigungsfrist kündigen. Dieses Instrument wurde in der Vergangenheit häufig genutzt und sorgte für immensen Beratungsbedarf.

Das Schriftformerfordernis hatte jedoch auch positive Seiten. Eine Mietpartei war nur dann an die Festlaufzeit gebunden, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte schriftlich vereinbart und in einer (zumindest digital) verbundenen Urkunde festgehalten wurden. Sinn und Zweck dieser Vorschrift galt somit auch der Rechtssicherheit. In langjährigen Gewerbemietverträgen werden oftmals zusätzliche Vereinbarungen über die Jahre hinweg zwischen den Mietparteien festgehalten. Wenn derartige Vereinbarungen wesentlich sind, sollten diese zum Schutz beider Parteien ordentlich dokumentiert und aufbewahrt werden. Gerade in Fällen, in denen weder Vermieter noch Mieter professionell aufgestellt ist, kann es zukünftig zu Streitigkeiten über den tatsächlichen Inhalt des Mietvertrages kommen, zumal das Bewusstsein über die Erweiterung oder Änderung des Mietvertrages künftig nicht mehr durch einen schriftformkonformen Mietvertrag geschärft wird.

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