Verbraucherschutz gestärkt: BGH verschärft Regeln für Online-Maklerverträge

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09. Oktober 2025 – I ZR 15924

Sachverhalt:

Eine Immobilienmaklerin bot ein Einfamilienhaus online an. Ein Interessent (der spätere Beklagte) meldete sich telefonisch und erhielt daraufhin automatisiert eine E‑Mail mit Link zum Web‑Exposé sowie Anlagen, darunter ein „Maklervertrag Interessent“. Über das verlinkte Online‑System (Maklersoftware) klickte er verschiedene Bestätigungsfelder an und drückte den Button „Senden“, woraufhin ihm das Web‑Exposé zugänglich gemacht wurde.

Der Interessent bat anschließend um einen Besichtigungstermin, gab später zwei Kaufangebote ab und unterzeichnete schließlich eine Vermittlungs‑ bzw. Nachweisbestätigung. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Vermittlung durch die Maklerin erwähnt. Die Maklerin stellte beiden Parteien eine Provision in Rechnung. Der Käufer verweigerte die Zahlung und focht zuvor abgegebene Erklärungen an bzw. widerrief sie.

Im Prozess stritten die Parteien letztlich über das wirksame Zustandekommen eines Maklervertrags. Kernfrage war, ob der online abgeschlossene Vertrag den Anforderungen des § 312j BGB (Button-Lösung für kostenpflichtige Verträge) genügte – insbesondere ob der Interessent ausdrücklich eine Zahlungsverpflichtung bestätigt hatte.

Entscheidung des BGH:

Der BGH erklärte den Maklervertrag für unwirksam. Ein online geschlossener Maklervertrag ist nur wirksam, wenn der Verbraucher beim Absenden seiner Annahmeerklärung ausdrücklich bestätigt, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet (§ 312j Abs. 3 BGB). Eine bloße Schaltfläche „Senden“ genügt dafür nicht.

Wird diese ausdrückliche Bestätigung nicht eingeholt, ist der Maklervertrag nicht lediglich schwebend unwirksam, sondern vollständig und endgültig unwirksam (§ 312j Abs. 4 BGB). Der Vertrag kommt also überhaupt nicht zustande.

Eine spätere konkludente Genehmigung – etwa durch Besichtigungsbitte oder Kaufangebote – reicht nicht aus. Ein Neuabschluss durch Bestätigung nach § 141 BGB ist nur mit erneuter ausdrücklicher Zahlungspflichtbestätigung möglich.

Der Makler kann weder Provision noch Wertersatz verlangen. Denn der Verbraucherschutz würde unterlaufen, wenn trotz fehlender Pflichtinformation Wertersatz (§ 812 BGB) verlangt werden könnte.

Folgen für die Praxis:

Die BGH-Entscheidung stärkt den Verbraucherschutz erheblich, weil Maklerverträge, die digital zustande kommen, künftig nur wirksam sind, wenn der Verbraucher explizit bestätigt, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet. Die bislang übliche Praxis automatisierter Maklersoftware reicht dafür nicht mehr aus. Der Makler muss bereits beim „Sendebutton“ eindeutig auf die Kostenpflicht hinweisen.

Für die Praxis hat die BGH-Entscheidung weitreichende Konsequenzen. Für Verbraucher, die in den letzten drei Jahren eine Immobilie erwarben und dabei einen Makler per Fernabsatzvertrag beauftragten, kann sich der Blick in die Beauftragung lohnen. Hatte der Verbraucher im Rahmen der Beauftragung des Maklers nämlich nicht ausdrücklich bestätigt, dass er sich zu einer Zahlung verpflichtet, kann er den Makler ggfs. zur Rückzahlung der Maklercourtage auffordern.

Rechtsfolge der fehlenden Belehrung über die Zahlungspflichtigkeit der Bestellung ist nämlich die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages und nicht etwa „nur“ die Möglichkeit des Widerrufs innerhalb eines Jahres und 14 Tagen.

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